浮生若梦——Galois21

1.房地产大拐点的十大指标已到

参考 油管上黄奇帆（重要前内阁人事）的描述

1. 第一，总人口减少。即再过40年，中国人口不会再继续上演过去“4个亿变14亿”，大家基本上认为14亿人是人口天花板，总之人口在减少。
2. 第二，中国的城市化率已经到了65%，但是中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个点。因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村。
3. 第三个，中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。
4. 第四个指标，到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存。中国老百姓买下来的房子，用来投资，没有住也没有出租的，有20%。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕。房产商房没卖掉会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。
5. 第五，整个中国城市人均住房面积2020年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板。
6. 第六个指标是年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，2010年10亿，到了2016、2017年17亿，20年翻了四番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！那是因为过去30年有这个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。
7. 第七，中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番。比如，上海最贵的地方衡山路，2000年时房子是6000多块钱一平米。现在那边的房子就是14万、15万。全国在原来基数上20年翻四番，基本如此。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万，也是10倍、十几倍的涨。当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个做法是20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。
8. 第八个指标，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；
9. 第九个，城市的学校、医院建设也到头了。
10. 第十个，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了
11. 【总结】：指标 1-3 是人口需求指标；指标 4-6 是住房供给指标；指标 7 是前面 6 个指标导致的泡沫化趋势；指标 8 旧改需求结束；指标 9大学医院过剩；指标 10 显示开发商负债到顶

房产商新常态：1、 房地产负债率收缩回 50%；2房产商不再大举拿地；3、房产商跨界消失；4、房产商子公司减少；5、造 50 万，25 万自持租赁（REITs）

未来 10 年房价不上张或者增长低于 GDP。

房产每年 1.5%-2% 折旧，约 10 亿平方，如果未来每年建造从 17 亿降到 10 亿平方，就实现动态平衡了

• 房地产是支柱产业，必须要稳住。
• 首先，房地产是支柱产业，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要稳定。
• 第二，中国老百姓的财富60%是房产，房地产也是民生产业，也应该稳定。
• 第三，房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险。
• 第四，房地产是龙头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品

2.高盛说中国房价还可能下跌 40%

高盛给财富管理业务的高净值人群的报告（非公开报告）提醒，中国房价还可能下跌 40%

3.房屋总价天花板 1000 万

中国大多数人一辈子赚钱的天花板就一千万，可有人面对几百万上千万房子的时候三天就决定了，还说自己是刚需

4. 90%人不会卖房决定了这是一场漫长的熊市

日本历史数据显示，房产下跌的时候90% 的人不会选择卖房，同属东亚人群的中国大概率也相似。

用资本市场的说法，就是抛压没有一次性释放，而是缓慢释放，市场没有快速出现带血的筹码，则市场远远没有见到底部，可能会持续缓慢下跌 5 年后才见底部

5.中产是已经上车接完最后一棒

月薪 4、5 万的中产（金融、互联网打工人），都买了不下 500w 总价的房子。如果这些0.1%（收入统计数据显示）的高薪中产都能安全下车，请问中国还有谁可以接盘？

6.距离国际租售比还有 40% 下跌空间

中国目前住宅租金回报率 2%-2.5%（租售比 1:600-1:500），距离国际 1:200-1:300 的租售比大概还有将近 1 倍距离。假定租金不变，房价需要下跌 40-50%，才到达国际合理水平

7.日本和美国的房价年租售比底部特征（一线城市 30 倍，全国 20 倍）

一线城市（波动下行）：日本东京25 倍→ 70 倍→ 30 倍→ 40 倍→ 35 倍，美国纽约20 倍→ 35 倍→ 25 倍→ 30 倍→ 28 倍

全国整体：日本 20 倍→ 60 倍→ 20 倍；美国20 倍→ 30 倍→ 20 倍；

一线城市数据：https://g.co/gemini/share/14a688c242d6

全国整体数据：https://g.co/gemini/share/7dfbd8fe2aad

8.截止2024 年，中国80%购房者处于亏损状态

从 2024 年看，中国过去30 年的房产销售金额一共约100 万亿，其中过去7 年的销售额占了80%。而当前房价回到了 7 年前，这意味着中国目前有 80%的房产购买者处于亏损状态（这还不算按揭利息）

9.一线城市下跌会呈现波动下行，而非单边下跌

一线城市（波动下行）：日本东京25 倍→ 70 倍→ 30 倍→ 40 倍→ 35 倍，美国纽约20 倍→ 35 倍→ 25 倍→ 30 倍→ 28 倍

一线城市数据：https://g.co/gemini/share/14a688c242d6

10.居民和企业资产负债表衰退，增加了房地产下行的确定性

众所周知，日本著名经济学家辜朝民，最著名的研究是当年日本衰退的经验，2023年一个视频里讲过，房地产危机后半场就是居民和企业的资产负债表衰退，简单说就是降杠杆，典型囚徒困境，不可避免会发生。减缓房价下跌的唯一应对办法就是政府加杠杆，也就是如今的特别国债。但由于和日本体制不同，中国的国债发行始终十分谨慎，导致中国的通缩几乎无法避免，进而导致房地产持续下行更加确定。

11.全国房子90%以上是贷款房

一旦租金回报率长期低于贷款利率，大家都会考虑降低杠杆，甚至全款。

12.IMF 经济学家预计中国住房投资将高位下跌 40%-60%，此后持续低迷

中国房地产行业：管理中期放缓

13. 三次救市背景差异

总结：种种迹象表明，中国房价预计将高位下跌一半，才可能看到底部，目前已经下跌 30%，预计至少还有 30% 下跌空间